“ ENTREGA DE BIENES COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL - CONSTRUCTOR”
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Z.
Bogotá D.C., 31 Marzo año 2017.
Fuentes Consultadas: Ley 675 /2001 – Guía de la Construcción Editorial Legis.
Magazín Norma Común Decreto 159 de 2004 Departamento Administrativo de Planeación Distrital – Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. Año 2007. Ley 1796 de 2016.
El artículo que publicamos, tiene como objetivo de hacer una recopilación de conceptos y de principios Normativos establecidos tanto por el Régimen de Propiedad como de las normas de Urbanismo acerca de la entrega y las condiciones que se deben tener en cuenta para este proceso cuando el Propietario Inicial del proyecto de urbanismo ya sea para vivienda, uso comercial ó mixto debe realizar para dar inicio a la organización y puesta en marcha de la Copropiedad; tema de frecuentes consultas é inquietudes, que surgen como punto de controversia por las situaciones que se presentan en la relación entre los adquirientes y el agente enajenador de las Unidades Privadas. Así mismo con base en la experiencia propia en el desarrollo de estos procesos de entrega y recepción de las áreas comunes entre la Administración y la firma Constructora con los aspectos básicos que se deben tener en cuenta para este proceso, a fin que sea satisfactorio entre las partes.
Este artículo, es base del tema que se desarrollará en el taller que se llevará a cabo en Abril de 2012, en la ciudad de Bogotá, dirigido a administradores, miembros del consejo de administración y vinculados al sector.
Veamos que dice la Ley 675 de 2001, donde da los conceptos básicos para identificar la calidad de los actores:
PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Ahora tenemos que enunciar los requisitos que se deben surtir para la constitución de la Propiedad Horizontal según la Ley 675 de 2001.
ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:
1. El nombre e identificación del propietario.
2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.
PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.
PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
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PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.
Ahora teniendo en cuenta los principios establecidos en la norma y antes citados; el propietario Inicial, Constructor ó enajenador de las unidades privadas; cuando desarrolle un proyecto por etapas debe incorporar las etapas subsiguientes a las primeras que van a quedar integradas dentro del Conjunto, bajo los siguientes parámetros.
ARTICULO 7º. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.
Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.
En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.
Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.
PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.
ARTICULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.
PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.
Con los anteriores conceptos, ahora analizaremos a la Luz de la norma, la forma y condiciones en las cuales el propietario inicial debe entregar las áreas comunes a los nuevos propietarios como resultado del proceso de enajenación de las unidades privadas; a saber:
ARTICULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementosestructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.
EL ADMINISTRADOR PROVISIONAL
De conformidad con lo establecido, mientras el Propietario Inicial No haga entrega en los términos establecidos en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001; actuará como administrador de la Copropiedad y tendrá las mismas responsabilidades, deberes y obligaciones hacia los propietarios existentes, y la custodia, conservación y mantenimiento sobre bienes comunes y la prestación de servicios esenciales que considere oportuna para desarrollar el objeto social de la Copropiedad, de conformidad con la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal; para eso analicemos lo que dice el Régimen para la Propiedad Horizontal consagrado en la Ley.
ARTICULO 52º. ADMINISTRACION PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.
No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombra el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.
RECOMENDACIONES Y PRINCIPIOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA PARA LA ENTREGA DE LOS BIENES Y EQUIPAMENTOS A LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Ó A LA ADMINISTRACION DE LA COPROPIEDAD
A continuación presento algunas recomendaciones y puntos para ser tenido en cuenta para el proceso de entrega por parte del Propietario Inicial y algunos principios normativos de carácter de Urbanismo, para tal efecto:
En primer lugar dice la Ley, que el Constructor cuando desarrolla un proyecto de vivienda, comercial y de uso mixto; tiene la obligación en la medida que entrega los bienes privados por interiores ó etapas entregar los bienes comunes esenciales como lo son las estructuras, las fachadas internas y externas, los puntos fijos, las zonas de circulación, las cubiertas, sótanos; áreas de uso exclusivo.
Cuando el propietario inicial ha enajenado más del 51% de los bienes privados; debe convocar en Asamblea a los propietarios de los bienes privados para hacer entrega real a estos últimos de la administración de la Copropiedad y con ello la Asamblea de propietarios designará al Presidente de la Asamblea; ó se designará el Consejo de Administración ó el nombramiento de la Administración; a quien la firma Constructora deberá hacer entrega mediante acta de tanto los bienes comunes esenciales y No esenciales como los equipamentos, los equipos y maquinaria que prestarán los servicios a la Copropiedad y a sus habitantes; esta entrega deberá hacerse mediante un acta en la cual se sugiere sea con una inspección entre las partes, es decir el representante de la firma Constructora y el representante de la Copropiedad; y allí se debe verificar las condiciones de entrega de los bienes comunes, el estado de funcionamiento de las instalaciones; además de documentos como el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pública, los planos oficiales tanto estructurales, arquitectónicos, de las redes de los servicios públicos y el cuadro de descripción de áreas debidamente aprobadas por la autoridad competente en materia de Planeación, así mismo deberá entregar copia de la escritura pública en la que entregan al ente territorial de las áreas de cesión; las facturas y cartas de garantía de los equipos y equipamentos, y se dejará constancia de las observaciones que de carácter normativo y de construcción ó funcionamiento sea necesario tener en cuenta para su corrección ó verificación por parte del Constructor.
En el mismo sentido dando alcance a los lineamientos de la Ley 1796 de 2016, el propietario inicial y enajenador del proyecto urbanístico debe obtener las certificaciones de calidad en el diseño estructural bajo la supervisión técnica y obtener el certificado técnico de ocupación, donde se determine la viabilidad y condiciones de habitabilidad de la copropiedad.
Así mismo la entrega por parte del Administrador Provisional y propietario inicial en este caso el Constructor y a quien este haya designado en la tarea de administrar la Copropiedad, para que haga entrega a la Administración designada por la Asamblea de Propietarios de las cuentas y documentos para iniciar la diligencia de registro ante la autoridad competente, para la expedición de la Personería Jurídica de la Copropiedad.
OTRAS RECOMENDACIONES:
El Constructor ya terminado el proyecto ó en su etapa final y en el proceso de entrega de los bienes privados y comunes a los Copropietarios, debe tener cancelado todo los impuestos, el desenglobe del predio aprobado por la autoridad competente con el debido registro de este ante la oficina de registro de Instrumentos Públicos, los permisos y autorizaciones pertinentes en concordancia con las normas de urbanismo que rijan al sector donde se desarrolla el proyecto para garantizar la armonización urbana.
El proyecto debe cumplir con los parámetros establecido en las normas de urbanismo y el plan de ordenamiento territorial; en la oferta de servicios comunales como es el caso de la proporción de zonas verdes, zonas de circulación, aislamientos y retrocesos, cantidad de estacionamientos, cantidad en metros de zonas comunes, los servicios comunales y colectivos; según el uso y destinación que tiene el proyecto (vivienda, comercial ó de uso mixto), la cantidad de bienes privados.
Así mismo debe quedar muy en claro en el reglamento de Propiedad Horizontal, la ubicación, la destinación y uso permitido con las modificaciones permitidas para los Bienes Comunes de Uso Exclusivo; de igual forma para el caso de las Copropiedades para el uso comercial ó mixto; debe quedar establecido en el Reglamento las tablas ó mecanismos para fijar los módulos de contribución a las expensas comunes.
Debe también cumplir el alcance a los lineamientos de la Ley 1796 de 2016 “por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad en las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos y se asignan funciones a la superintendencia de notariado y registro”, para el proceso de desarrollo del proyecto y la entrega definitiva de la copropiedad, donde debe dar cumplimiento por parte del propietario inicial, el constructor y promotor del proyecto los alcances y procedimientos exigidos por esta normatividad en relación a la revisión de diseños estructurales, supervisión técnica, certificación técnica de ocupación y el amparo de los eventuales perjuicios patrimoniales derivados del desarrollo y enajenación del proyecto urbanístico.
PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY 1796 DE JULIO DE 2016 Y SU INCIDENCIA EN EL PROCESO DE ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL EN LOS PROYECTOS SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA.
En virtud de la entrada en vigencia de la Ley 1796 de 2016, se establecen una serie de obligaciones y disposiciones que deben acatar los promotores, enajenadores – propietarios iniciales de los proyectos que se someten al régimen de la propiedad horizontal.
En el mismo sentido dando alcance a los lineamientos de la Ley 1796 de 2016 “por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad en las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos y se asignan funciones a la superintendencia de notariado y registro”, para el proceso de desarrollo del proyecto y la entrega definitiva del Conjunto Residencial se debe dar cumplimiento por parte del propietario inicial, el constructor y promotor del proyecto los alcances y procedimientos exigidos por esta normatividad en relación a la revisión de diseños estructurales, supervisión técnica, certificación técnica de ocupación y el amparo de los eventuales perjuicios patrimoniales derivados del desarrollo y enajenación del proyecto urbanístico.
La Ley 1796 del 13 del 13 de Julio de 2016, establece regulaciones que se resumen en los siguientes aspectos:
- Definiciones; en las cuales se determinan terminología como constructor, enajenador, promotor, entre otros.
Se modifica y se aclaran aspectos esenciales de la Ley 388 de 1.997 acerca de las normas de urbanismo y Ley 400 de 1.997 (construcciones sismo- resistentes) en concordancia con la norma técnica NSR 10, la competencia y elegibilidad de los curadores urbanos, las funciones asignadas a la Superintendencia de Notariado y Registro, la aplicación a los proyectos urbanísticos que se desarrollen bajo el concepto de vivienda de interés social y prioritario y aquellos proyectos sometidos al régimen de la propiedad horizontal.
Se genera las disposiciones en la aplicación de certificaciones técnicas que deben ser presentadas como complemento de la licencia de construcción y urbanismo para proyectos de constructivos y edificaciones donde la obligatoriedad corresponde a aquellos proyectos que cuenten con más de 2.000 metros cuadrados de área construida, a excepción del certificado de ocupación el cual es obligatorio para todo tipo de proyecto urbanístico. Las certificaciones técnicas que deben ser presentadas por profesional certificado serán:
- Certificación técnica estructural del proyecto
- Certificación de supervisión técnica al proyecto
- Certificado Técnico de Ocupación.
Será requisito en el caso anterior, al momento de solemnizar la escritura de venta del inmueble anexar la respectiva certificación técnica de ocupación. El enajenador, constructor ó propietario de proyecto de vivienda que permita la ocupación de los inmuebles en el proyecto sin contar con la certificación, serán objeto de sanción ó multa.
Con la entrada en vigencia de la Ley 1796 de 2016, los profesionales calificados para expedición de la certificación deberán acreditar la idoneidad para ejercer la actividad de acuerdo a la reglamentación.
- Se establece el requisito para las edificaciones en contar con el concepto técnico de Bomberos.
- Con la obtención de las certificaciones avaladas por profesional certificado, la Curaduría, la Alcaldía municipal ó del distrito, donde se realice el proyecto, podrá ejercer supervisión ó verificación del mismo. En la Curaduría donde se expida la licencia, se deberá publicar las certificaciones del predio objeto de la licencia.
- La Ley 1796 del 13 de Julio de 2016, establece regulaciones sobre los requisitos para garantizar protección patrimonial al comprador de proyecto urbanístico sobre la base de que el constructor y enajenador debe ofrecer una garantía por 10 años que cubra detrimento patrimonial por deficiencias de construcción. Lo anterior en complemento de lo establecido en el estatuto del consumidor.
Esperamos que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de mi Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.
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Edgar Fernando Martínez Z.
Asesor y Consultor sobre Propiedad Horizontal
