LA
RECEPCIÓN DE LOS BIENES COMUNES AL CONSTRUCTOR Y RECOMENDACIONES PARA EL
MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE LOS BIENES COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
PRINCIPIOS Y ORIENTACIONES
Autor:
EDGAR
FERNANDO MARTINEZ
Director
del sitio web www.admonph.galeon.com
Bogotá
D.C., Abril de 2017
ARTICULO
DE INTRODUCCION
TALLER
SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
PRIMERA
PARTE
“
ENTREGA DE BIENES COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARTE DEL PROPIETARIO
INICIAL - CONSTRUCTOR”
Editorial sobre
Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar
Fernando Martínez Z.
Bogotá D.C., 05 Marzo año 2017.
Fuentes Consultadas: Ley 675 /2001 – Guía de la Construcción Editorial
Legis.
Magazín Norma Común Decreto 159 de
2004 Departamento Administrativo de Planeación Distrital – Alcaldía Mayor de
Bogotá D.C. Año 2007, Decreto 1469 de 2010,
Estatuto del Consumidor.
El artículo que hoy público, tiene como objetivo de hacer
una recopilación de conceptos y de principios Normativos establecidos tanto por
el Régimen de Propiedad como de las normas de Urbanismo acerca de la entrega y
las condiciones que se deben tener en cuenta para este proceso cuando el
Propietario Inicial del proyecto de urbanismo ya sea para vivienda, uso
comercial ó mixto debe realizar para dar inicio a la organización y puesta en
marcha de la Copropiedad ;
tema de frecuentes consultas é inquietudes, que surgen como punto de controversia
por las situaciones que se presentan en la relación entre los adquirientes y el
agente enajenador de las Unidades Privadas. Así mismo con base en la
experiencia propia en el desarrollo de estos procesos de entrega y recepción de
las áreas comunes entre la
Administración y la firma Constructora con los aspectos
básicos que se deben tener en cuenta para este proceso, a fin que sea
satisfactorio entre las partes.
Este artículo, es base del tema que se desarrollará en el
taller que se llevará a cabo en Abril de 2012, en la ciudad de Bogotá, dirigido
a administradores, miembros del consejo de administración y vinculados al
sector.
Veamos que dice la
Ley 675 de 2001, donde da los conceptos básicos para
identificar la calidad de los actores:
PROPIETARIO INICIAL:
Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de
manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen
de propiedad horizontal.
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un
edificio o conjunto, construido o por construirse.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los
copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal.
EDIFICIO: Construcción
de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura
comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de
acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de
uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se
conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
CONJUNTO:
Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o
varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad
general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias
unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO
RESIDENCIAL: Inmuebles
cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la
vivienda de personas, de acuerdo con la
normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL:
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al
desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad
urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO:
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones,
tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la
normatividad urbanística vigente.
BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR:
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad
y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por
pasaje común.
BIENES COMUNES: Partes del
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes
en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su
naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes
de dominio particular.
BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los
demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes
comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las
circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las
instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o
losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Ahora tenemos que enunciar los requisitos que se deben
surtir para la constitución de la Propiedad Horizontal
según la Ley 675
de 2001.
ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento
de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:
1. El nombre e identificación del
propietario.
2. El nombre distintivo del
edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o
terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura,
área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los
correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno
de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación
municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de
esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del
edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de
copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes
de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá
ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de
construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los
reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con
la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por
ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y
funcionamiento del edificio o conjunto.
PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en
los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas
contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos
donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o debidamente
aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los
elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del
presente artículo.
PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de
los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del
contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el
ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados,
y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se
encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los
propietarios en relación con sus bienes privados.
PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración
de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la
enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir
la cesión de los mismos a cualquier título.
ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de
adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán
protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y
los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización,
linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que
serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de
las áreas y bienes de uso común.
.
PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias
entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal
y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario público
respectivo dejará constancia expresa en la escritura.
Ahora teniendo en cuenta los
principios establecidos en la norma y antes citados; el propietario Inicial,
Constructor ó enajenador de las unidades privadas; cuando desarrolle un
proyecto por etapas debe incorporar las etapas subsiguientes a las primeras que
van a quedar integradas dentro del Conjunto, bajo los siguientes parámetros.
ARTICULO 7º. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por
etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y
regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de
integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los
bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter
provisional.
Las subsiguientes etapas las integrará el
propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se
identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa
y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los
bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter
provisional.
En la escritura pública por medio de la
cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el
conjunto se determinarán con carácter definitivo.
Tanto los coeficientes provisionales como
los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente
ley.
PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar
los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento
ofrecido para su funcionalidad.
ARTICULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un
edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio
particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales
bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes
comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes
privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes
será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo
reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera
expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los
planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga
sus veces.
PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son
inenajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o
particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o
conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre
y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios
jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los
mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la
circulación por las zonas comunes, no
afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones
urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas
serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de
expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo
decida la asamblea general.
Con los anteriores conceptos, ahora
analizaremos a la Luz
de la norma, la forma y condiciones en las cuales el propietario inicial debe
entregar las áreas comunes a los nuevos propietarios como resultado del proceso
de enajenación de las unidades privadas; a saber:
ARTICULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL
PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes
esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto,
tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se
efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas
correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general,
ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y
salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas
designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo,
a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un
número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por
ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los
documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por
sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas,
hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o
proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y
goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de
los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán
coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el
reglamento de propiedad horizontal.
EL
ADMINISTRADOR PROVISIONAL
De conformidad con lo establecido,
mientras el Propietario Inicial No haga entrega en los términos establecidos en
el artículo 24 de la Ley
675 de 2001; actuará como administrador de la Copropiedad y tendrá
las mismas responsabilidades, deberes y obligaciones hacia los propietarios
existentes, y la custodia, conservación y mantenimiento sobre bienes comunes y
la prestación de servicios esenciales que considere oportuna para desarrollar
el objeto social de la
Copropiedad , de conformidad con la Ley y el Reglamento de
Propiedad Horizontal; para eso analicemos lo que dice el Régimen para la Propiedad Horizontal
consagrado en la Ley.
ARTICULO 52º. ADMINISTRACION PROVISIONAL. Mientras el órgano competente
no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el
propietario inicial, quien podrá
contratar con un tercero tal gestión.
No obstante lo indicado en
este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes
privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de
los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como
administrador provisional.
Cumplida la condición a que se
ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a
todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y
proceda a nombra el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles
siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador
definitivo.
RECOMENDACIONES
Y PRINCIPIOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA PARA LA ENTREGA DE LOS BIENES Y
EQUIPAMENTOS A LA ASAMBLEA DE
PROPIETARIOS Ó A LA ADMINISTRACION DE
LA COPROPIEDAD
A continuación presento algunas
recomendaciones y puntos para ser tenido en cuenta para el proceso de entrega
por parte del Propietario Inicial y algunos principios normativos de carácter
de Urbanismo, para tal efecto:
En primer lugar dice la Ley , que el Constructor cuando
desarrolla un proyecto de vivienda, comercial y de uso mixto; tiene la
obligación en la medida que entrega los bienes privados por interiores ó etapas
entregar los bienes comunes esenciales como lo son las estructuras, las
fachadas internas y externas, los puntos fijos, las zonas de circulación, las
cubiertas, sótanos; áreas de uso exclusivo.
Cuando el propietario inicial ha
enajenado más del 51% de los bienes privados; debe convocar en Asamblea a los
propietarios de los bienes privados para hacer entrega real a estos últimos de
la administración de la Copropiedad y con ello la Asamblea de propietarios
designará al Presidente de la Asamblea; ó se designará el Consejo de
Administración ó el nombramiento de la Administración; a quien la firma
Constructora deberá hacer entrega mediante acta de tanto los bienes comunes
esenciales y No esenciales como los equipamentos, los equipos y maquinaria que
prestarán los servicios a la Copropiedad y a sus habitantes; esta entrega
deberá hacerse mediante un acta en la cual se sugiere sea con una inspección
entre las partes, es decir el representante de la firma Constructora y el
representante de la Copropiedad; y allí se debe verificar las condiciones de
entrega de los bienes comunes, el estado de funcionamiento de las
instalaciones; además de documentos como el Reglamento de Propiedad Horizontal
elevado a escritura pública, los planos oficiales tanto estructurales,
arquitectónicos, de las redes de los servicios públicos y el cuadro de
descripción de áreas debidamente aprobadas por la autoridad competente en
materia de Planeación, así mismo deberá entregar copia de la escritura pública
en la que entregan al ente territorial de las áreas de cesión; las facturas y
cartas de garantía de los equipos y equipamentos, y se dejará constancia de las
observaciones que de carácter normativo y de construcción ó funcionamiento sea
necesario tener en cuenta para su corrección ó verificación por parte del
Constructor.
Así mismo la entrega por parte del
Administrador Provisional y propietario inicial en este caso el Constructor y a
quien este haya designado en la tarea de administrar la Copropiedad , para que
haga entrega a la
Administración designada por la Asamblea de Propietarios
de las cuentas y documentos para iniciar la diligencia de registro ante la
autoridad competente, para la expedición de la Personería Jurídica
de la Copropiedad.
OTRAS
RECOMENDACIONES:
El Constructor ya terminado el
proyecto ó en su etapa final y en el
proceso de entrega de los bienes privados y comunes a los Copropietarios, debe
tener cancelado todo los impuestos, el desenglobe del predio aprobado por la
autoridad competente con el debido registro de este ante la oficina de registro
de Instrumentos Públicos, los permisos y autorizaciones (licencias de urbanismo
y de construcción, autorización de instalación redes de servicios públicos é
instalaciones hidrosanitarias, permiso de ocupación, entre otros) en
concordancia con las normas de urbanismo que rijan al sector donde se
desarrolla el proyecto para garantizar la armonización urbana.
El proyecto debe cumplir con los
parámetros establecido en las normas de urbanismo y el plan de ordenamiento
territorial; en la oferta de servicios comunales como es el caso de la
proporción de zonas verdes, zonas de circulación, aislamientos y retrocesos,
cantidad de estacionamientos, cantidad en metros de zonas comunes, los
servicios comunales y colectivos; según el uso y destinación que tiene el
proyecto (vivienda, comercial ó de uso mixto), la cantidad de bienes
privados.
Así mismo debe quedar muy en claro en
el reglamento de Propiedad Horizontal, la ubicación, la destinación y uso
permitido con las modificaciones permitidas para los Bienes Comunes de Uso
Exclusivo; de igual forma para el caso de las Copropiedades para el uso
comercial ó mixto; debe quedar establecido en el Reglamento las tablas ó
mecanismos para fijar los módulos de contribución a las expensas comunes.
ESQUEMA BASICO PARA LA
ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES
Para este proceso se procura verificar
el estado y funcionamiento de tanto las instalaciones físicas, áreas, equipos y
equipamentos; para lo cual se desarrollaría el siguiente esquema dentro del
proceso en el cual se verifica lo siguiente:
Fachadas
Jardines exteriores y antejardines.
Zona de Juegos.
Balcones.
Cerramiento exterior en general
Circuito cerrado de televisión y
sistema de sensores
Área de la recepción – portería.
Vestier y baños
Oficina de administración con su
depósito.
Salón Comunal
Acceso Peatonal y Vehicular.
Zonas duras exteriores.
Sistema de Citofonia.
Sistema antena comunal
Áreas de estacionamiento y rampas
(sótano y semisótano)
- Sistema de
iluminación.
-
Señalización y demarcación.
-
Filtraciones y humedades pisos y placas entre piso.
-
.Ventilación.
-
Topes de estacionamiento y ubicación.
Estudio de suelos.
Estructura y cimentación del sótano y
semisótano.
Planta
Eléctrica.
Equipos
hidroneumáticos y tanque de agua potable.
Subestación
Eléctrica.
Cuarto
de almacenamiento de residuos sólidos.
Strip
Telefónico.
Cubiertas
y Terrazas.
Acceso
a cubiertas para mantenimiento.
Domo
que cubra puntos fijos del interior 1 al _____
Estructura y cimentación Muros pisos 1
al _____
Puntos Fijos , escaleras, y pasillos
pisos del 1 al _____de cada Interior
-
Pintura.
-
Estado de los pisos.
-
Esquineros y bordes de muros
-
Sistema de iluminación y eléctrico.
-
Carpintería metálica y en madera.
-
Señalización y demarcación.
-
Ventilación.
Estado de áreas de circulación
peatonal y vehicular.
Depósitos
en cada piso.
Acceso
peatonal hacia el Interior 1
Ventanería
de los interiores 1 al 5.
Instalaciones
generales de servicios públicos.
-
Sistema Eléctrico.
-
Sistema Hidrosanitario.
-
Sistema Gas Natural.
Sistema Contraincendio.
Cotejo de áreas comunes con áreas
privadas (distribución Coeficientes de Propiedad).
Avalúo
de las áreas comunes.
La entrega de los equipos debe incluir
la entrega de las facturas de compra y las respectivas cartas de garantía; así
mismo las firmas constructoras deben entregar las respectivas pólizas de
estabilidad de obra, y en el acta de entrega debe quedar constancia del término
que ofrecen de garantía de obra de la infraestructura física.
Terminado este proceso a través de la
agenda sugerida, se procedería a suscribir el acta final donde conste la
entrega por parte de ustedes y recibo
por parte de los Propietarios a través de la Comisión de propietarios
designada y el Consejo de Administración en calidad de observador.
NOTA: Para el desarrollo de la
presente propuesta para el desarrollo de la entrega se debe concertar unas
fechas ò un cronograma para el desarrollo de los asuntos pendientes en arreglar
por parte del constructor conforme las observaciones que realicen los
Propietarios sobre el estado actual de las áreas y temas mencionados.
Esperamos que el
contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la
ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de
mi Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y
aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.
Sí desea asesoría sobre el tema ¡No dude en comunicarse!
en
Bogotá D.C. Celular 301-6146435
Atentamente,
Edgar Fernando Martínez Z.
Asesor y consultor sobre Propiedad Horizontal